Ответственность застройщика перед
участником долевого строительства

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон).
Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.
По договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленные договором цены и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик (любое юридическое лицо) и участник долевого строительства (граждане и юридические лица). Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения.
Законом четко определены условия, которые должны содержаться в договоре, что не позволит недобросовестному застройщику включать в договор только выгодные для него пункты.
К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом отнесено:
определение объекта строительства;
срок передачи объекта инвестору;
цена, порядок и сроки оплаты;
гарантийный срок на объект.
В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.
Под объектом строительства, согласно ст. 2 Закона, понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
То есть, в договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства (строительный адрес объекта, данные квартиры или иного помещения). При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение объекта.
Эта информация может быть включена непосредственно в текст договора или оформлена отдельным приложением к договору (с приложением печати застройщика и подписи лица, уполномоченного подписать договор), а также схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору в качестве приложения.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским Кодексом РФ. В случае согласия участника долевого строительства с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты «неустойки (пени) (ст. 6 Закона).
В договоре указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.
Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить (ст. 18 Закона).
Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Указанный срок не может быть менее 5 лет (ст. 7 Закона) и исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено в договоре.
Участник долевого строительства вправе претендовать на получение объекта, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанная норма Закона является гарантией предоставления участнику долевого строительства качественного объекта недвижимости.
В случае выявления недостатков в переданном застройщиком объекте недвижимости в период гарантийного срока участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или договора аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, в частности: сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие за последние три года, с указанием места нахождения данных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков их ввода в эксплуатацию; сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации и пр.
Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому лицу всю информацию о проекте строительства, которые отражаются в проектной декларации. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации не позднее чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Управление Росреестра с первым договором долевого участия.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор подлежит регистрации в территориальном отделе Управления Росреестра по месту нахождения объекта долевого строительства.
С момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, земельный участок, принадлежащий застройщику, считается находящемся в залоге у участников долевого строительства, что более надежно обеспечивает их права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком. Также регистрация договора исключает практику «двойных продаж».

Главный специалист-эксперт
Батайского отдела Росррестра по РО
Омельяненко А. Н.

Заключение контракта